Qui a connu Marseille il y a 20 ans ne reconnaîtrait (presque) plus la cité phocéenne tant elle a changé.

Et depuis quelques années, Marseille est devenue le terrain de jeu des acteurs « smart ». Elle a ainsi été sélectionnée pour être le « laboratoire » du Groupe EIFFAGE, qui y construit un éco-quartier, et à terme, ce qui s’apparente à une éco-cité (smart-city) étant donnée la superficie-cible au sein de Marseille.

Cet éco-quartier, baptisé SMARTSEILLE et également connu sous le nom d’îlot Allar, est en grande partie déjà sorti de terre et devrait être totalement achevé dans les mois à venir.

Il m’est apparu très intéressant de vous le présenter dans ses grandes lignes, si vous n’en avez pas encore entendu parler, car il illustre bien à quel type de patrimoine seront régulièrement confrontés les Property Managers dans un futur proche.

Présentation du programme SMARTSEILLE

Il y a quelques semaines, j’ai écrit un article sur la nécessaire fusion entre gestion de l’immobilier résidentiel et gestion de l’immobilier tertiaire.

Le projet SMARTSEILLE en est un exemple très parlant, puisqu’on y trouve des bureaux, des logements, des commerces, des services, un hôtel, une crèche, une résidence pour personnes âgées, et une conciergerie, tout ceci au sein d’espaces paysagers.

Développé sur une ancienne friche industrielle au Nord de la ville, devant accueillir 4 000 habitants sur 58 000 m² de surface plancher, c’est la première étape de l’extension Euroméditerranée (169 Ha) sur la future ZAC d’Euromed 2 soit in fine 100 000 m² de surface plancher pour 30 000 habitants.

L’objectif de cet éco-quartier intelligent est d’anticiper la ville de demain, qui évoluera nécessairement suite aux changements climatiques et aux mutations technologiques et sociétales.

Il permettra ainsi aux usagers de bénéficier d’une nouvelle qualité de vie sur les plans de la santé, de la fonctionnalité des bâtiments et de leur infrastructure, tout en s’adaptant aux contraintes environnementales.

Le programme SMARTSEILLE en quelques points clés, c’est :

  • Une éco-construction pour une exploitation durable
  • Une gestion écologique, intelligente et collaborative des énergies
  • Des services connectés
  • Un renforcement du lien social
  • Une mutualisation et une modularité des espaces

Une éco-construction pour une exploitation durable

Dépollution innovante des sols

Mycoremédiation

Le site a pu être dépollué grâce à une innovation, la « mycoremédiation », qui consiste à utiliser des champignons dégradant les produits polluants du sol.

Utilisation de matériaux naturels et locaux

Les bâtiments sont construits en utilisant des matériaux les plus naturels possibles, grâce à un béton écologique revêtu d’un enduit minéral clair, à l’image de la couleur de la cité phocéenne.

Les espaces verts intègrent des potagers urbains, et sont composés des plantes endémiques de la Méditerranée, plantes de milieux secs adaptées au climat (soleil, sel de la mer, vent). Les murs sont en pierre sèche.

L’objectif est de respecter les contraintes de développement durable, et finalement d’imiter la Nature qui fonctionne parfaitement « depuis toujours » …

Une fois le site construit, place aux professionnels de la gestion pour l’entretenir et le pérenniser.

Pour les espaces extérieurs, les plantes adaptées au climat nécessitent un entretien et un remplacement de plantations moindre, une utilisation raisonnée de l’arrosage, et donc in fine les charges de fonctionnement relatives aux espaces verts sont moins élevées.

Pour les bâtiments, l’on peut mettre en avant une harmonie avec l’environnement naturel, une meilleure isolation et une meilleure résistance aux conditions climatiques.

Une gestion écologique, intelligente et collaborative des énergies

EIFFAGE et EDF ont réfléchi à une solution innovante, baptisée « boucle à eau de mer », utilisant l’eau de mer, en tant que ressource naturelle locale, pour refroidir ou chauffer l’ensemble immobilier.

Boucle eau de mer Smartseille

Cette innovation permet la mutualisation des énergies tout au long de l’année, la boucle d’eau de mer créant un équilibre thermique entre bureaux et logements.

Ainsi, l’énergie produite par les bureaux en été est récupérée pour produire de l’eau chaude sanitaire pour les logements ; et le refroidissement des bureaux en intersaison est rendu possible grâce à l’eau de mer, sans faire fonctionner les pompes à chaleur.

Au final, l’énergie renouvelable locale doit contribuer à hauteur de 70% du total des énergies consommées sur le site.

Des services connectés

Des services via internet et intranet

L’accès à Internet en wifi incluant téléphone et TV est généralisé aux résidents, et un Intranet favorise les échanges entre voisins et permet de profiter des services d’une e-conciergerie.

L’accès aux appartements est sécurisé via un contrôle d’accès intelligent reporté sur tablette ou téléphone, et la vidéo protection est assurée dans tous les espaces extérieurs de l’îlot.

Les nouvelles technologies équipant chaque logement permettent également de consulter et gérer sa consommation d’énergie, d’avoir accès à intranet, et de bénéficier des services de proximité (e-conciergerie et inter-voisins).

Une e-conciergerie

La e-conciergerie associative de quartier propose aux habitants un panel de services à la carte (pressing, services postaux, billetterie, point relais, coiffure, soins esthétiques, massage à domicile…), et aux utilisateurs des bureaux de gérer le co-working.

Elle anime également la communauté des résidents et utilisateurs en organisant divers évènements et gère le parking mutualisé (dont je vous parlerai juste après).

Un renforcement du lien social

Au sein de l’îlot se côtoient une crèche et une résidence pour personnes seniors.

L’Intranet dédié à l’îlot entretiendra par ailleurs les relations sociales entre résidents souhaitant offrir ou bénéficier de services de voisinage (prêt de matériel, partage de savoir-faire, entraide…).

Une mutualisation et une modularité des espaces

Des espaces modulables

Les bâtiments d’habitation accueilleront des “pièces nomades” permettant de moduler les surfaces en fonction des besoins des familles et rendant ainsi possible la flexibilité d’aménagement.

Une mutualisation des espaces

  • Un parking mutualisé entre résidents des logements et utilisateurs des bureaux

Le stationnement est toujours un sujet majeur.

Aussi le projet SMARTSEILLE a-t-il opté pour un parking mutualisé entre résidents des logements et utilisateurs des bureaux.

Pour simplifier, des parkings sont réservés au personnel des bureaux en journée et utilisés par les habitants la nuit, par le biais d’une application sur smartphone.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement du parking mutualisé : https://www.construction21.org/france/data/sources/users/12/docs/fiche-smartseille-parking-mutualise.pdf

Il est en outre équipé de bornes de recharge destinées aux véhicules électriques individuels et réserve des places aux automobilistes pratiquant le covoiturage.

  • Des espaces collaboratifs

Des espaces de coworking et de conférence ont été intégrés à l’ensemble, pour s’ajuster aux nouveaux modes de travail.

Pour conclure

Sur le papier, SMARTSEILLE est a priori attrayant.

La conception d’un tel ensemble doit obligatoirement prendre en compte les problématiques de gestion car, mal identifiées, elles peuvent conduire à l’échec d’un tel projet.

Les Property Managers seront vraisemblablement de plus en plus confrontés à ces ensembles « complexes », qu’ils devront donc non seulement gérer dans leurs aspects traditionnels (gestion locative, technique, comptable…) mais aussi savoir animer comme une communauté sociale et non seulement comme des entités juridiques.

Enfin les nouvelles technologies feront partie intégrante de la gestion technique et devront être parfaitement appréhendées par les gestionnaires, pour être bien pilotées et utilisées.

Nul doute que l’éco-quartier SMARTSEILLE sera observé attentivement par tous, dans l’espoir de développer un nouveau modèle immobilier et social du « bien-vivre ensemble » au sein de notre environnement et ainsi préserver notre planète.

SMARTSEILLE : focus sur un éco-quartier, site-pilote pour la gestion de demain

2 thoughts on “SMARTSEILLE : focus sur un éco-quartier, site-pilote pour la gestion de demain

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *