Évoluant depuis mes débuts exclusivement en immobilier tertiaire, j’ai toujours été habituée – à tort ou à raison – à dissocier l’immobilier tertiaire de l’immobilier résidentiel :
- D’un côté les immeubles dédiés l’habitation, avec de nombreux particuliers propriétaires et des investisseurs locatifs ;
- De l’autre, les immeubles dédiés aux activités de services : bureaux, commerces, entrepôts logistiques notamment, secteurs dans lesquels évoluent des investisseurs majeurs (institutionnels, foncières cotées ou autres).
Deux mondes qui se côtoieraient sans vraiment se mélanger, l’un comme l’autre disposant de leur législation, de leur fiscalité, et poursuivant des objectifs propres ?
Car si le particulier propriétaire d’un logement souhaite avant tout en disposer pour y vivre, si l’investisseur locatif en immobilier d’habitation poursuit souvent un objectif d’optimisation fiscale, l’investisseur en immobilier d’entreprise, quant à lui, cherche soit à percevoir les fruits de la location de ses immeubles – les loyers – soit à opérer une plus-value à la revente après avoir valorisé son actif suite à une opération de travaux par exemple.
Mais la réalité, ce ne sont pas forcément des immeubles de bureaux ou de commerces d’un côté, et des immeubles d’habitation de l’autre.
Ce sont des activités qui souvent se mélangent et doivent, de fait, trouver un terrain d’entente sur de nombreux sujets.
Prenons le cas d’un immeuble d’habitation dans lequel se trouveraient aussi des activités libérales (avocat, médecin, expert-comptable…).
Les clients, patients, visiteurs des professionnels libéraux pénétrant dans l’immeuble sont susceptibles de générer des nuisances, lesquelles provoquent immanquablement des tensions avec les autres occupants.
Le syndic ou le gestionnaire doit donc connaître les spécificités de chaque typologie d’occupant, mais aussi adapter sa gestion (technique, financière, mais aussi en matière de communication) pour que la cohabitation se passe bien.
Prenons un second exemple : celui d’un centre commercial, intégré à un ensemble plus vaste comprenant des immeubles de bureaux et d’habitation.
Les locataires et les propriétaires du centre commercial peuvent avoir l’objectif de rénover le centre commercial pour attirer plus de visiteurs. Mais les résidents peuvent préférer préserver le calme de leur immeuble et éviter toute dépense dont ils ne profiteraient pas directement. Enfin les occupants des bureaux ne tirent peut-être aucun bénéfice des travaux dans le centre tout en en supportant les nuisances et le partage des coûts.
Le syndic ou le gestionnaire, là encore, doit trouver les bons compromis afin de satisfaire les intérêts divergents de chacun.
Une autre réalité vient illustrer la cohabitation entre l’immobilier tertiaire et l’immobilier d’habitation : l’essor de la mixité urbaine. Quesaco ? C’est la nouvelle tendance chez les promoteurs. Immeubles d’habitation, commerces, espaces de loisirs, services, bureaux évoluent sur un large territoire urbain. Altarea Cogedim, par exemple, développe plusieurs projets dont le projet « Issy Cœur de ville » qui se veut être la nouvelle référence en matière de redynamisation urbaine, mixité intergénérationnelle et de nouveaux usages.
Enfin, le coliving, ce nouveau concept qui mixe coworking, colocation et services hôteliers : les gros opérateurs ne peuvent plus ignorer cette vague venue des États-Unis – une fois de plus ! – et qui séduit les Millenials, mais pas seulement…
Des projets fleurissent un peu partout, bousculant les modèles économiques, les référentiels en vigueur sur le plan légal – quel type de bail signer ? –, technique et technologiques, et entraînant, là encore, une nécessité d’adaptation des acteurs traditionnels de l’immobilier.
Le bouleversement des usages, la réalité actuelle et future de mixité – quelle qu’elle soit –, doivent être compris dans leur globalité.
L’objectif ? Permettre la mise en place d’une organisation efficiente, en évitant de dresser des murs virtuels entre les acteurs de l’immobilier d’entreprise et ceux de l’immobilier résidentiel qui évoluent dans une sphère géographique, sociologique et économique souvent commune…