WEWORK, REGUS, NEO-NOMAD… Vous avez déjà entendu au moins une fois ces noms d’opérateurs en coworking, si ce n’est certainement beaucoup plus !

En effet, on ne présente plus le coworking, cet espace de travail organisé autour de bureaux ouverts ou fermés, d’espaces communs et de services mutualisés, et dont la formule de location est très souple.

Attirés par ce nouveau marché, de nombreux opérateurs s’y sont rués et ont grossi de façon fulgurante, certains tentant même l’aventure de la cotation en Bourse.

Mais les fortunes peuvent se faire et se défaire très vite. En très peu de temps, on a pu lire dans la presse le récit de la fabuleuse ascension de certaines marques pour ensuite apprendre leurs déboires financiers.

WEWORK, ça vous parle évidemment ? En quelques mois, la Licorne est passée d’une valorisation estimée à 47 milliards de dollars en septembre 2019 à 8 milliards 2 mois plus tard.

Et tout récemment, la crise sanitaire du COVID-19, mondiale, imprévue, foudroyante, est venue rebattre les cartes. Brusquement, le télétravail a le vent en poupe, les modes de travail en collectivité devenant trop risqués sur le plan sanitaire.

Le cas WEWORK reflète-t-une tendance de fond ou n’est-il que l’exemple d’une survalorisation excessive d’une entreprise mal gérée ? La crise du COVID-19 va-t-elle accélérer le télétravail au détriment des espaces partagés, que ce soit des bureaux traditionnels ou des espaces de coworking ?

Assistera-t-on en 2020 à la mort du coworking, après l’avoir porté aux nues en 2019 ?

Aux prémices de ce concept, dans les années 2000, la catégorie principale visée par les premiers opérateurs de coworking est celle des indépendants.

Se rendant chez leurs clients, et/ou travaillant à domicile, ressentant le besoin de rompre leur solitude, les espaces de coworking leur offrent ainsi un lieu de travail tout en leur permettant d’échanger avec d’autres indépendants.

Puis le concept se répand auprès des startups, de PME et même de plus gros groupes.

Pour ceux qui les plébiscitent, les espaces de coworking remplissent ainsi un triple objectif de :

  • Disposer d’un lieu de travail sans avoir à signer un bail, souvent inapproprié à leur activité, voire hors de portée (problématique de garantie, de coût, d’engagement sur une longue durée ;
  • Rompre la solitude de l’entrepreneuriat en se retrouvant parmi leurs semblables ;
  • Stimuler la créativité et les synergies professionnelles.

Les bureaux sont dimensionnés sur-mesure : open space, partagés, ou encore privés.

La formule de location, très souple, fait aussi le succès du concept : juste pour une réunion, pour quelques heures, ou plus régulièrement.

L’un des grands intérêts du coworking étant aussi la proximité avec le domicile, le maillage territorial se densifie.

Enfin, l’une des motivations principales des coworkers étant d’intégrer une communauté, les opérateurs réservent fréquemment certains de leurs espaces en fonction des domaines d’activités, renforçant ainsi les synergies professionnelles.

Mélange de réseaux professionnels, d’espaces de travail, de services, d’évènementiel… Le concept se développe autour de services toujours plus nombreux et élaborés.

En septembre 2018, plus de 1800 espaces de coworking ont ainsi été recensés sur le territoire français (d’après une mission mandatée par le Gouvernement Français), illustrée par l’étude de KNIGHT FRANCK : +8000% coworkers supplémentaires entre 2010 et 2018 !

Et puis… après la déroute de WEWORK qui a ébranlé les investisseurs, la crise liée au COVID-19 est arrivée. Les opérateurs ont brutalement été confrontés à des difficultés sanitaires et économiques, avec l’obligation de s’adapter immédiatement pour préserver leur business model.

PSCHITT ou BOUM ? Les acteurs du coworking vont-ils suivre la dégringolade de WEWORK (touché mais pas encore coulé) ou se réinventer pour confirmer les nouveaux modes de travail collaboratifs ?

PSCHITT ? Rien n’est moins sûr. BOUM ? Peut-être bien… En tout cas, la lame de fond du coworking ne semble pas près de s’arrêter, nous allons le voir.

Certaines entreprises font évoluer leur façon de travailler en considérant certaines espaces de coworking comme des succursales… Pourquoi signer un bail commercial quand on peut ouvrir des antennes partout, en France ou ailleurs, à moindre frais, avec rapidité et souplesse ?

Une autre tendance fait de plus en plus parler d’elle : celle du « corpoworking ». Ce terme désigne l’espace mis à disposition par une entreprise, au sein de ses locaux, pour accueillir des coworkers. En d’autres termes, c’est un espace de coworking intra-entreprise.

Quelles sont les raisons de l’émergence de cette tendance ? Parmi elles on peut citer :

  • Les Millenials et les startups
    Ils ont disrupté le modèle traditionnel du travail. Les grandes entreprises se sont ainsi retrouvées dans l’obligation de s’adapter à eux pour capter et fidéliser les talents, développer l’innovation ;
  • Le télétravail
    Le recours au télétravail a été accéléré par la crise du COVID-19 et a vocation à se développer fortement, en libérant des surfaces de bureaux.

Pour les entreprises utilisatrices, engagées dans des baux de longue durée, cela implique soit de négocier avec leurs bailleurs des réductions de surfaces, soit de réfléchir à une alternative. La sous-location était la solution traditionnelle, le coworking ou la mise en « corpoworking » en devient une nouvelle.

Les avantages ? Générer du revenu à partir de surfaces inoccupées, rapprocher l’entreprise de ses partenaires, ou encore stimuler la créativité.

Chez les opérateurs en coworking, on s’active pour élargir son offre. La location d’espaces reste leur cœur de métier, mais des offres complémentaires, ayant vocation à prendre de l’ampleur, voient le jour.

Prenez l’exemple de MORNING COWORKING, devenu tout récemment MORNING : à la location d’espaces de coworking s’agrègent l’aménagement d’espaces de travail (dans les locaux MORNING ou dans ceux des entreprises) et l’évènementiel pour les pros !

Comme l’annonce l’opérateur dans sa communication : « MORNING c’est donc des espaces, du mobilier et des expériences pour que chacun passe une bonne journée de travail »

Chez les Property Managers : BNP Paribas RE vient d’annoncer le lancement de son offre NowConnected, fruit de son association avec l’opérateur de coworking NOW COWORKING.

Le constat, fait avant la crise du COVID-19, a été amplifié par ses conséquences sociales et économiques : que faire des surfaces de bureaux libérées par des réductions d’effectifs ou la mise en place d’un planning de télétravail pour les salariés ?

Le principe ? NOW COWORKING recherche des coworkers et anime l’espace, tandis que BNP PARIBAS RE le gère.

La réponse proposée par les deux partenaires a déjà séduit des propriétaires et des locataires, qui trouvent ainsi une solution à leur problématique de sous-utilisation de bureaux ou de vacance, en générant ainsi une occupation et des revenus tout en déléguant la gestion des espaces et des utilisateurs.

Chez les propriétaires : le promoteur GA SMART BUILDING a décidé de basculer un immeuble entier en concept de coworking.

Et en écho à l’analyse des sociétés de gestion de SCPI (cf. mon article du 22 juillet) sur l’avenir des immeubles de bureaux, cela apporte des pistes très sérieuses à tous les investisseurs en immobilier tertiaire pour reconvertir leurs surfaces traditionnelles et valoriser leur patrimoine en accompagnant la disruption des modes de travail…

Coworking : ça fait pschitt ou ça fait boum ?

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